La iniciativa busca acercar a vendedores y potenciales compradores y superar la barrera del acceso al terreno propio
La falta de lotes es la mayor limitante para el ambicioso objetivo del Procrear II del legar a las 75 mil nuevas viviendas al año. Por eso, el ministro Jorge Ferraresi reabrió la inscripción al registro de lotes urbanos para la venta. La herramienta busca así facilitar la transacción entre posibles vendedores y los compradores beneficiarios de los créditos subsidiados.
De este registro y el Plan Nacional de Suelo Urbano surgen los terrenos del sorteo del programa federal Casa Propia de la línea “Lotes con Servicios de Procrear II” que actualmente tiene la inscripción abierta para que familias de Buenos Aires, Córdoba, Tierra del Fuego, Corrientes, Catamarca, Neuquén, Formosa, Entre Ríos, Chubut, Santa Cruz y Santa Fe puedan acceder a un lote de su localidad y el crédito de construcción complementario por hasta 4,3 millones de pesos.
Para los vendedores, el principal atractivo consiste en poder cerrar la operación en un mercado en el que la liquidez escasea. Para los compradores, en tanto, la ventaja radica en poder acceder a un terreno con financiamiento a tasa cero, aunque ajustable por la evolución de los salarios.
Cabe aclarar que el proceso de adjudicación no solo requiere de requisitos de ingresos demostrables (lo que excluye a lo empleados en negro), sino que también requiere atravesar un proceso de dos sorteos previos a la adjudicación del lote y de predefinición de la tipología de la futura vivienda.
Según comunicó el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, “A través de la página web los propietarios de lotes aptos para construcción de vivienda, podrán ofertarlos para su posterior venta”. Se trata de una suerte de “Zonaprop” de lotes urbanos con servicios, aptos para la construcción de vivienda unifamiliar, con acceso a una calle o avenida en zonas urbanas o periferias semiurbanas de todo el país. Con el requisito adicional de no superar en su cotización las 30.000 UVIs, es decir unos 25.700 dólares a la actual cotización de esta moneda que ajusta por la evolución de los salarios (a diferencia de las UVAs que ajustan por inflación).
En el Ministerio reconocen que el acceso a la tierra es un gran limitante, tal y como lo evidencian las tomas de terrenos. En particular, la falta de lote propio es una de las principales trabas para el Procrear. Por eso, para entrar en el registro de lotes, los vendedores tienen que probar que el terreno no esté “flojo de papeles”: cada lote deberá estar debidamente escriturado a nombre del vendedor, con el plano de subdivisión aprobado por la autoridad competente.
En cambio, no podrán participar del registro los inmuebles ubicados en conjuntos inmobiliarios como barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos.
Por su parte, Ferraresi resaltó la importancia “de seguir generando suelo urbano en cada provincia y municipio para poder planificar la construcción de 75 mil viviendas por año, articulando tanto con los gobiernos locales para que identifiquen los terrenos aptos, como con los propietarios y las propietarias que dispongan de ellos. Para esto, resulta fundamental generar más mecanismos como éstos que posibiliten agilizar los trámites y las etapas administrativas dentro de cada proceso”.
Sin embargo, cabe recordar que el mismo Procrear Construcción también tiene una política restrictiva para la construcción en lotes de familiares. Si un matrimonio posee un terreno sin edificar y está dispuesta a prestárselo a un hijo o hija, o madre o padre, o hermano para que se construya su vivienda, la letra chica de la hipoteca se lo impide. Es requisito que ese terreno posea previamente una vivienda y que esta sea de hijo o padre del beneficiario del Procrear. De esta forma, solo se permite construir en altura sobre la casa familiar o al fondo compartiendo el terreno.
A su vez, para evitar que se repita la especulación inmobiliaria que se vio en el Procrear previo que generaba una oleada de beneficiarios sorteados saliendo a buscar terrenos, esta vez el programa pide que la compra del lote se haga con bastante anticipación. Para el último concurso, el lote debía estar escriturado “antes del 31/8/2021, salvo que el terreno provenga de un organismo público”. Esta restricción, si bien previene el encarecimiento del acceso al terreno, también tiene su lado B: obliga a las familias que quieran acceder a su primera vivienda a inmovilizar los ahorros en la compra de un terreno e incurrir en elevados costos transaccionales sin tener la certeza de que luego saldrá el crédito en el sorteo.
Otra de las preocupaciones de los beneficiarios radica en la aceleración de los precios de los insumos para la construcción. Dado que los métodos de construcción aceptados son el tradicional y el “steel framing”, el acero es uno de los insumos que más relevancia cobró. Por eso, esta semana Ferraresi y la secretaria de Comercio Interior del Ministerio de Desarrollo Productivo, Paula Español cerraron un convenio con José DEl Boca, apoderado de la Ternium Argentina, para acordar precios de referencia en relación a los materiales de acero necesarios para la construcción de viviendas, que permitirá ganar previsibilidad en los presupuestos de los distintos programas de vivienda.
